- NPL이란?
(Non-Performing Loan, 부실채권)
(Non-Performing Loan, 부실채권)
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금융기관에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 실행하고 대출이자가 3개월 이상 연체된 무수익대출을 가리키는 용어입니다. 부실채권은 크게 담보가 있는 경우와 없는 경우를 통칭하여 담보부NPL과 무담보NPL로 나뉘어 집니다. 부동산을 구입할 때 보통 금융기관 대출을 많이 이용하는데, 금융기관과 대출수요자와의 대출거래약정을 체결하고 대출수요자가 대출거래 준수약관을 지키지 않아, 금융기관이 자산건전성 분류기준에 맞춰 고정 이하 여신으로 분류한 채권을 말합니다.
- NPL 매각은 어떻게 이루어 지나요?
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금융기관은 제1금융권과 제2금융권으로 나누어지는데, 제1금융권인 경우 투입자본 규모가 큰 연합자산관리, 대신F&I, 하나F&I 등의 메이저 자산관리회사(Asset Management Company)가 공개매각을 통해 매입을 하고, 제2금융권(새마을금고, 신협, 단위조합 농협, 수협, 저축은행 등)과 같은 소규모 시장은 금감원에 매입채권추심업을 등록한 대부업체, 소규모 투자회사 등이 개별 수의계약으로 매입을 합니다.
- 그럼 일반인은 어떻게 NPL을 매입할 수 있나요?
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2016년 7월 25일부터 "대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률 시행령" 개정안에 따라 금감원에 매입채권추심업을 등록한 대부업체나 NPL을 매입한 자산관리회사, 소규모 투자회사 등을 통하여 직접(론세일방식), 간접적인 방법(유입조건부 사후정산방식, 채무인수조건부 매입방식)으로 투자를 할 수 있습니다.
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론세일방식
채권매입허가를 받은 대부업체를 통한 방식으로 담보부 NPL 투자방식 중 투자의 투명성이 높으며 대표적인 투자 방법입니다. 담보부 NPL 투자방식 중 투자의 투명성이 높으며 대표적인 투자 방법입니다. 부동산을 구입 때 매매대금의 일부를 은행에서 대출을 받아 매입하여 부동산 시장이 좋은 시기에 시세차익을 남기고 팔면 적은 돈으로 비교적 높은 시세차익을 얻을 수 있는 방법과 같은 투자 방식을 가지고 있습니다. NPL 채권자로부터 근저당권을 매입하여 등기사항전부증명서에 근저당권부 근질권설정을 하여 투자자 명의로 모든 절차가 투명하게 이뤄지며, 계약이 완료되는 시점에 등기권리증까지 받음으로써 투자에 안정성을 갖추고 있습니다.
* 장점 *
담보부 NPL 채권에 대한 모든 권리를 NPL 채권자에게 넘겨받게 되어 투자한 물건에 대한 법적 지위를 통해 대출 원인서류, 경매열람자료 등을 직접확인 할 수 있어 권리분석이 용이해지고, 제3자(다른 경매 입찰자)에 비해 우수한 정보를 통해 투자자자산을 관리하는데 강점이 있습니다. NPL 채권자로부터 채권의 모든 권리가 완전하게 이전되기에 제3자에게 낙찰이 되더라도 경매법원으로부터 배당을 받을 수 있습니다. 예상 낙찰가 대비 NPL 매입가격이 높다면 매입채권액 한도 내에서 입찰금액을 제3자보다 높게 책정하여 낙찰 받을 수 있는 확률이 높아지고, 매입한 금액 외 추가금액은 상계처리로 추가 부담이 없습니다.
* 단점 *
채권 매입 시 초기 비용이 큰 편이고, 근저당권 이전비용과 절차의 번거로움 등이 있습니다. 권리분석에 실수를 한다면 손실을 감수해야 한다는 리스크도 있습니다. -
유입조건부 사후정산방식
투자자가 경매 낙찰을 받아 실질적인 부동산을 소유하기 위한 방식으로 NPL 채권자와 계약을 체결하고 직접입찰에 참여하여 직접 낙찰을 받는 방식입니다. 경매 입찰 전에 NPL 채권자와 낙찰가격 및 이익 정산 방식을 미리 협의하여 계약을 체결하고 입찰에 참여하여 직접 낙찰을 받을 경우 약정한 계약에 근거하여 정산이 이뤄지며, NPL 채권자와 협의된 낙찰가격 보다 높은 입찰자가 생기면 계약은 무효가 됩니다.
* 장점 *
NPL 매매 계약금의 10~20%만 있으면 초기 투자가 가능하고 론세일방식과 달리 질권대출비용, 근저당권 이전비용 등이 필요 없고, 법원에 채권자변경신고 등을 할 번거로움도 없습니다. 경매 절차에서 NPL 채권자가 받을 수 있는 채권금액까지 고가에 입찰할 수 있어 낙찰 가능성이 높습니다.
* 단점 *
투자자가 낙찰을 받아야만 가능합니다. 낙찰 받지 못하는 경우 시간과 노력이 물거품이 됩니다. 그리고 채무인수 방식과는 달리 낙찰잔금을 전액 납부해야 된다는 것이 단점입니다. -
채무인수 조건부 매입 방식
투자자가 경매에서 직접 낙찰 받는다는 조건부 계약을 통해 면책적 채무인수를 하는 방식입니다. 채무인수 조건부 매입방식은 실제사례가 미비합니다.
- 일반 경매와 NPL매입 후 경매는 어떻게 다른 가요?
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경매는 입찰경쟁률과 낙찰가율을 알 수 없기에 경매를 통한 낙찰을 보장할 수 없으나, NPL은 근저당권 채권최고액 한도 내 실 채권액에서 일정 부분 할인을 받아 매수하였기에 예상 낙찰가와 실채권액 만큼 차액만큼 제3자보다 높게 낙찰을 받을 수 있습니다. 일반 경매 입찰은 입찰경쟁이 과열될 수 있고, 낙찰 후 물건 매각 시 양도세 부담과 채권자 지위의 정보 접근에 어려움을 겪지만, NPL 매입 후 경매 입찰은 일반경쟁 시 제3자보다 우월적 낙찰이 가능하고 투자자 낙찰 후 물건의 재매각시 NPL 매입금액과 매각금액 만큼의 차액만 양도소득세가 부과되어 절세효과가 있습니다. 채권자지위의 원인서류, 경매열람자료 등 정보 접근성이 우월합니다
- NPL의 장점과 단점
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* 장점 *
- 안정성 1순위 저당권에 투자함으로써 안정성이 높습니다. 예상낙찰율 변동만 크게 없으면 투자금 손실 없이 수익을 낼 수 있습니다.
- 환금성 투자기간이 비교적 짧아 빠른 시간 내에 배당을 받을 수 있습니다. 부동산 투자보다 현금흐름이 빨라 장시간 소요되는 부동산 투자에 비해 현금 유동성이 좋습니다. 일반적인 부동산 투자라면 보통 2~3년, 길게는 그 이상의 투자기간을 거쳐야 하고 즉시 현금화할 수 있는 환금성도 떨어지지만, 담보부 NPL은 투자시점부터 경매가 끝나는 시점까지 약 10개월~12개월정도 소요된다는 점의 강점이 있습니다. 이 기간동안 이자 채권에 대한 수익은 추가로 발생됩니다.
- 투자 시 조세 및 공과 비용 절감 담보부 NPL은 채권 매매 시 거래세가 부과되지 않습니다. 등기부상 근저당권 이전비용(통상채권최고액의 0.6%~1%)과 약간의 질권설정비만이 소요됩니다. 소득세법에 의하면 일반적인 채권의 매매차익은 이자소득에서 제외되고 그 밖의 NPL채권 매매차익에 대하여는 소득세를 부과할 수 있는 규정이 없습니다. 채권의 매매차익은 이자소득이 아니기 때문에 비과세 대상입니다. 또한 배당소득에 대한 비과세 효과가 있습니다. 채권자로서 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않고 직접 낙찰 후 재 매각시에도 NPL 매입금액과 매각금액 만큼의 차액만 양도소득세 부과되어 양도소득세도 적습니다.
- 투자 대상물을 직접 확인가능 다른 보이지 않는 물건의 투자와 달리 부동산물건의 시장성과 가치 판단이 쉽고 매입가격 결정이 용이합니다.
- 자금 부담 경감 직접투자방식으로 근저당권부 채권을 매입하였을 경우 근저당권부 질권 설정으로 투자에 대한 담보 취득이 되고, 질권부대출도 가능합니다. 직접 낙찰을 통한 잔금 납부 시 낙찰대금에서 상계신청을 할 수 있어 적은 자금으로 소유권을 취득할 수 있습니다.
- 일반경쟁 시 제3자보다 우월적 낙찰이 가능 NPL 매입과 동시에 등기사항전부증명서에 최우선배당 채권자로 경매 과정에서 이해관계인이 되며, 채권 원인서류 및 경매기록 열람이 가능해지는 채권자의 지위를 가지고 있어, 제3자들보다 우월한 정보를 접할 수 있습니다
- 권리분석이 어렵고 초보자 접근이 어렵습니다.
- 채권자를 찾기 어렵고 협상이 어렵습니다.
- NPL 경매인지 확인 어렵습니다.
* 단점 *
이러한 단점은 엔피엘플랫폼(주)에서 해결이 가능합니다.
1금융권, 2금융권의 NPL채권자와의 계약을 통해 NPL 경매물건이 플랫폼에 공유 되어있어, NPL 경매물건을 쉽고 빠르게 확인할 수 있습니다. 물건분석 및 NPL채권자와의 협상을 대행할 수 있는 전문권리분석사들의 전문적인 역량을 이용하여, NPL거래의 어려움을 해결할 수 있습니다. 고객과 함께하는 엔피엘플랫폼(주)는 부실채권 시장과 구조조정 시장에 있어 새로운 패러다임을 열어갈 것을 약속합니다.
1금융권, 2금융권의 NPL채권자와의 계약을 통해 NPL 경매물건이 플랫폼에 공유 되어있어, NPL 경매물건을 쉽고 빠르게 확인할 수 있습니다. 물건분석 및 NPL채권자와의 협상을 대행할 수 있는 전문권리분석사들의 전문적인 역량을 이용하여, NPL거래의 어려움을 해결할 수 있습니다. 고객과 함께하는 엔피엘플랫폼(주)는 부실채권 시장과 구조조정 시장에 있어 새로운 패러다임을 열어갈 것을 약속합니다.
엔피엘플랫폼을 통한 채권매입 절차
