*. 주택임차인이 외국인 경우 -> 가능, 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 「주택임대차보호법」의 보호
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NPL이란? (Non-Performing Loan, 부실채권)
금융기관에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 실행하고 대출이자가 3개월 이상 연체된 무수익대출을 가리키는 용어입니다.
부실채권은 크게 담보가 있는 경우와 없는 경우를 통칭하여 담보부 NPL과 무담보 NPL로 나누어집니다.
부동산을 구입할 때 보통 금융기관 대출을 많이 이용하는데,
금융기관과 대출 수요자와의 대출거래약정을 체결하고 대출 수요자가 대출거래 준수 약관을 지키지 않아,
금융기관이 자산건전성 분류기준에 맞춰 고정 이하 여신으로 분류한 채권을 말합니다.
1997년 외환위기 당시 기업들의 연쇄 부도와 가계 파산으로 인해 금융권 NPL 부실 상황이 심각했습니다. 이에 I.M.F는 금융시장의 개방과 국제기준(BIS)을 준수할 것을 요구했고 금융회사들이 보유하고 있는 NPL을 신속한 정리와 부실징후 기업의 효율적인 처리 등 금융산업의 구조조정을 위해 정부는 자산 유동화법을 제정했는데 여기서부터 NPL 시장이 시작되었습니다.
금융기관은 국제기준(BIS)과 정부의 지침에 의거 NPL의 건전성 분류를 5단계로(정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실) 구분하여 각 단계별로 선제적 채권 관리체제를 운영하고 있으나, 내부적으로 NPL 규모가 커지면 금융기관이 부실에 대비 충당금을 많이 쌓아야 하는 등 재무 건전성이 악화되기에 금융기관은 NPL 회수를 위해 담보물을 강제로 처분하게 되는데 담보물을 경매, 공매 등 처분 시 기간이 장시간 소요되다 보니 금융기관에서는 충당금 적립을 줄이고 국제기준(BIS)을 맞추기 위하여 NPL을 매각하고 있습니다.
부실채권(NPL) 매입 절차는 매도자와 매수자 간 협상을 통해 가격을 결정합니다.
결정된 가격에 협상이 이루어졌다면,
매수자는 매각대금(계약금, 잔금) 지급 후 채권 양수도 계약과 양도 통지를 통해 채권자로서의 지위를 이전받습니다.
담보된 부동산이 있다면, 등기부등본에 근저당권자를 변경하는 근저당권 이전등기 절차가 이루어져야 하고,
법원 경매가 진행 중이라면, 근저당권 이전등기 후 경매법원에 채권자 변경신고서를 제출하여야 합니다.
시중 금융기관을 통해 개인 직접 부실채권(NPL)을 매입하는 것은 어려운 일이나,
AMC(Asset Management Company, 자산관리회사)를 통해서는 개별 채권의 매입이 가능합니다.
일반적으로 금융기관은 다수의 개별 채권을 모아 POOL(집합 자산)이라는 형태로 공개입찰 또는 수의계약을 통해 매각을 진행하게 됩니다.
금융기관이 부실채권(NPL)을 매각할 경우, 전문 투자기관들이 이에 참여하여 부실채권(NPL)을 인수하게 됩니다.
전문 투자기관에서 매입한 부실채권(NPL)은 공매 또는 경매를 통해 채권을 회수하거나,
물건으로 유입하여 매각하기도 하고, 매수 의향자와 협상을 통해 개별 채권의 형태로 매각하기도 합니다.
이때, 개인투자자들은 전문 투자기관 등을 통해 개별 매각되는 채권을 '대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률 시행령'에 따라
대부회사(자본금 5억 원 이상 대부채권매입추심을 업으로 하려는 자)를 통하여 매입할 수 있습니다.
그러나 개인투자자들이 부실채권(NPL)을 매입하거나 투자하기에는 전문성, 정보수집의 어려움 등으로 접근이 용이하지 않은 게 현실이기 때문에 전문가의 조언이 필요하다고 할 수 있습니다.
경매는 입찰경쟁률과 낙찰가율을 알 수 없기에 경매를 통한 낙찰을 보장할 수 없으나,
NPL은 근저당권 채권최고액 한도 내 실 채권액에서 일정 부분 할인을 받아 매수하였기에 예상 낙찰가와 실 채권액만큼 차액만큼 제3자보다 높게 낙찰을 받을 수 있습니다.
일반 경매 입찰은 입찰경쟁이 과열될 수 있고, 낙찰 후 물건 매각 시 양도세 부담과 채권자 지위의 정보 근성의 어려움을 겪지만,
NPL 매입 후 경매 입찰은 일반경쟁 시 제3자보다 우월적 낙찰이 가능하고 투자자 낙찰 후 물건의 재매각 시 NPL 매입금액과 매각금액만큼의 차액만 양도소득세가 부과되어 절세효과가 있습니다.
또한, 채권자 지위의 원인 서류, 경매 열람자료 등 정보 접근성이 우월합니다
부실채권(NPL)의 가격은 매도자와 매수인간의 협상을 통해 진행됩니다.
담보부 부실채권이 현재 경매 진행 중이라는 조건하에 매도자는 매입원가를 감안한 매도 가격을 산정할 것이고,
매수인은 담보 채권의 배당가치와 선순위 부담 채권을 감안한 매수 가격을 산정하게 될 것입니다.
매도인과 매수인과의 가격에는 당연히 이견이 있을 것이고, 이 부분을 서로 절충하여 가격이 정해질 것입니다.
채권이란, 특정인이 특정인에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리입니다.
채권을 매입한다는 것은 채권자로서의 권리를 이전받는 것이고,
또한 채권에 담보된 부동산이 있다면 근저당권자로서의 지위를 갖게 되는 것입니다.
근저당권자는 임의경매라는 법원 경매 방식을 통해 담보물 처분 후 채권을 회수하거나,
직접 입찰에 참여하여 낙찰받은 후 소유권을 취득할 수 있습니다.
따라서, 부실채권(NPL) 매입은 채권 관계를 이전받는 것이지,
물권인 소유권을 이전받는 것은 아니기 때문에 법원 경매라는 공개입찰 방식을 통해 소유권을 이전받을 수 있습니다.
